Descubre el significado y el alcance del derecho de tanteo y retracto en la compraventa de bienes raíces

Descubre el significado y el alcance del derecho de tanteo y retracto en la compraventa de bienes raíces

En el ámbito de la compraventa de bienes raíces, existen derechos fundamentales que los propietarios y compradores deben conocer para evitar futuras disputas y conflictos. Entre estos derechos se encuentran el de tanteo y retracto, conceptos que, aunque relacionados, tienen objetivos y alcances diferentes. El derecho de tanteo se refiere a la opción que tiene un propietario de adquirir un bien inmueble que ha sido vendido a un tercero, mientras que el derecho de retracto permite al comprador desistir de la compra en un plazo determinado. En este artículo, se explorará en profundidad el significado y alcance de estos derechos, su aplicación en la práctica y las implicaciones legales que conllevan.

¿Sabes tus derechos? Descubre el alcance del derecho de tanteo y retracto en la compraventa de bienes raíces

En España, el derecho de tanteo y retracto sobre una vivienda es parte de los derechos reales de adquisición preferente que se encuentran debidamente regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Estos derechos protegen al inquilino de un inmueble arrendado, otorgándole la oportunidad de adquirirla cuando el propietario la ponga a la venta, disfrutando de las mismas condiciones y precio que cualquier posible interesado en su compra.

El derecho de tanteo permite al inquilino adquirir la vivienda de forma preferente por el mismo precio que lo podría hacer cualquier tercero interesado en su compra. Para ejercer este derecho, el propietario debe informar al inquilino con suficiente antelación de su intención de vender la casa. Desde que el arrendador informa al inquilino de que tiene intención de vender su propiedad, comenzará a contar un plazo de 30 días naturales dentro de los cuales el inquilino puede ejercer su derecho a compra.

El derecho de retracto, recogido en el artículo 1521 del Código Civil, define como el derecho de subrogarse con las mismas condiciones que aparecen reflejadas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por dación en pago o compra. Esto significa que es el derecho contrario al de tanteo, en tanto que se tiene lugar una vez que ya se ha hecho la venta del inmueble, posibilitando que el inquilino pueda comprarla con las mismas condiciones y precio que aparecían reflejadas en el contrato de compraventa de una tercera persona.

El inquilino posee este derecho en aquellos casos en los que el propietario no le haya comunicado su intención de vender el inmueble, o si bien el precio final ha sido inferior al que se indicó al arrendatario. El derecho de retracto llega a su fin una vez pasados 30 días a contar desde que el arrendatario es informado, a través de las escrituras de la compra, de las condiciones y precio al que se realizó la venta del inmueble.

Limitaciones del derecho de tanteo y retracto. Existen situaciones en las que el inquilino no puede ejercer los derechos de tanteo y retracto, como sucede en aquellos casos en los que la vivienda arrendada se venda junto a otras propiedades que sean parte de un mismo inmueble. Tampoco será posible ejercerlo en aquellos casos en los que se vendan conjuntamente todos los locales y pisos de un inmueble a un mismo comprador, aunque estos sean de diferentes propietarios.

Además, el inquilino puede renunciar al derecho de tanteo si no se está interesado en la adquisición del inmueble. En este caso, habrá que incluir una cláusula de renuncia en el contrato de arrendamiento, de forma que el propietario pueda vender su propiedad si lo desea a un tercero y el arrendatario podría permanecer en la vivienda hasta que llegue a su fin el contrato de alquiler.

Consecuencias para el comprador. El comprador del inmueble arrendado tendrá que respetar el contrato de alquiler vigente y su duración, teniendo en cuenta que no podrá echar al inquilino ni tampoco subir el precio de su alquiler. Es importante ser consciente de que, si la vivienda se encuentra debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad y el inquilino tiene un contrato firmado, el propietario no puede desalojar al inquilino de forma unilateral.