El mercado inmobiliario se inclina hacia las viviendas de segunda mano: el 90% de las transacciones son pisos usados debido a la escasez de obra nueva

El mercado inmobiliario se inclina hacia las viviendas de segunda mano: el 90% de las transacciones son pisos usados debido a la escasez de obra nueva

En el actual escenario inmobiliario, se observa un decidido giro hacia las viviendas de segunda mano, lo que se traduce en un notorio aumento en la demanda de propiedades usadas. Según los últimos datos, el 90% de las transacciones realizadas en el mercado inmobiliario corresponden a pisos usados, lo que refleja la escasez de obra nueva en el mercado. Esta tendencia se debe a la limitada oferta de viviendas nuevas, lo que ha llevado a los compradores a buscar alternativas en el mercado de segunda mano. Esta situación ha generado un nuevo panorama en el sector inmobiliario, donde las propiedades usadas se han convertido en una opción atractiva para aquellos que buscan adquirir una vivienda.

Escasez de viviendas nuevas, boom de segunda mano: 90% de las transacciones son pisos usados

El mercado inmobiliario español enfrenta un panorama complejo, donde la escasez de viviendas nuevas y la subida de los tipos de interés no han impedido que la compraventa de viviendas se mantenga en un buen momento. De hecho, en 2024 las transacciones se sitúan un 21,5% por encima del volumen de operaciones de 2019.

Sin embargo, según un informe publicado por el Banco de España, el mercado se nutre principalmente de pisos de segunda mano desde hace una década. Las viviendas de nueva construcción no cubren el volumen de hogares que se crean cada año en España, lo que ha dado lugar a un déficit de inmuebles que se concentra especialmente en las zonas urbanas.

La segunda mano, el nuevo paradigma en el mercado inmobiliario

Las compraventas de vivienda presentan desde 2021 niveles no observados desde el boom inmobiliario de la primera década del siglo XXI. Entre 2021 y 2023 se registró una media anual de 675.000 transacciones anuales, aunque la situación actual es radicalmente distinta a la vivida hace quince años.

La principal diferencia radica en la falta de oferta actual y, en particular, de obra nueva. Desde 2021, se construyen al año unas 100.000 viviendas, una cifra ligeramente inferior al número de hogares que se crean y muy alejada de los más de 650.000 inmuebles que llegaron a levantarse durante el boom inmobiliario.

Un déficit crónico: la segunda mano, el refugio para los compradores

El Banco de España calcula que solo entre 2022 y 2023, se deberían haber construido 365.000 viviendas más de las edificadas para cubrir el volumen de nuevos hogares constituidos, una cifra a la que habría que sumar otras 120.000 para satisfacer la demanda de no residentes. En total, se estima que hacen falta 500.000 viviendas adicionales.

El 50% de este déficit se concentra en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, las provincias que en los últimos años han concentrado los mayores crecimientos demográficos. Ante esta situación, es la segunda mano lo que está alimentando el mercado.

Desde 2014, alrededor del 90% de las transacciones son de pisos usados, una proporción significativamente mayor al 60% de 2007. Todavía hay unas 450.000 viviendas construidas durante la burbuja inmobiliaria que están sin vender, pero se trata de inmuebles difíciles de encajar por su ubicación y por el estado en el que se encuentran.

Menos endeudamiento

Otra diferencia fundamental con la situación precrisis son los niveles de endeudamiento. La recuperación del mercado inmobiliaria ha sido pareja a una subida incesante de los precios. Desde 2014, las viviendas se han encarecido un 66%, superando ya los niveles máximos registrados en 2007.

Sin embargo, mientras que en 2007 más de un 60% de los inmuebles se compraban con hipoteca, el uso de financiación externa se ha reducido significativamente. Aunque la concesión de créditos se ha estimulado en los últimos meses a raíz de la bajada de los tipos de interés, en julio de 2024 apenas el 48% de los compradores recurrieron a una hipoteca para financiar la adquisición.

La mayor prudencia en la concesión de crédito hipotecario se refleja también en la disminución de la proporción de la renta de los hogares destinada al pago de la cuota de los préstamos hipotecarios. Esto ha llevado a un cambio en el perfil del comprador a causa de este endurecimiento de las condiciones impuestas por las entidades financieras.